投资要点
部分物业股市值超过开发母公司,房企如何]突破估值约束。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】5月29日,旭辉控股(0884.HK)发布公告,以7.83亿港元的代价收购林氏家族持有的永升生活服务(1995.HK)5%的股份(7682万股,10.19港元每股,较永升服务前5个交易日平均收市价折让10%)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至26.48%,同时林氏家族将持有永升服务的23.64%股权对应的投票表决权,委托予旭辉控股。交易完成后,旭辉控股持有永升服务50.12%的投票权,从而形成对永升服务的控制,将其重新并表。对旭辉控股的影响较为积极:1)并表永升之后,可持续提升旭辉经常性收入;2)信贷评级和融资成本改善方面带来正面影响:物管业务具有毛利率高,低杠杆的特点,合并后结转收入增加、综合毛利率提升,净负债水平改善;3)“旭辉+永升”双品牌的协同效应。今年以来,多只物业股市值已超过开发类母公司,估值水平更是远远超过后者。调控政策对地产开发类个股的约束远不足以解释,市场阶段性的风险偏好差异也不足以说明其持续的差异。当前开发类房企的市值过大也不是估值难以提升的核心原因。真正的问题是,房企能否实现自由现金流价值的稳步提升,净利润增长的同时是不是净现金流也在稳步放大。这种提升不能只依赖杠杆水平(当拿地机会都集中在二线和强三线时,土拍单价和溢价率往往居高不下,潜在毛利率会进一步压缩,而销售单价的突破和融资端成本的改善却十分缓慢,这种情况下加杠杆只会损害现金流价值),而更需要依赖于资产经营管理能力和多线条多领域的投资能力。
5月房企销售进一步改善,环比继续增长。根据克而瑞销售数据,5月份旭辉、荣盛、融信、佳兆业、金地、融创等房企环比增速在30%以上,万科、新城、金科、正荣、蓝光、宝龙等房企环比增速在20%以上。同比来看,金地、金茂、招商、世茂、荣盛、旭辉、佳兆业等增速在20%以上。
投资策略与重点关注个股:推荐三条投资主线:1)估值有抬升潜力:A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股,H估推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股;2)显著低估并存在预期差:A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份,H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国;3)物管类和小市值:A股推荐天健集团、南山控股,关注招商积余、新大正,港股推荐保利物业等。
风险提示:新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。