核心观点
　　事件：5月6日，万科发布2020年4月销售及近期新增项目情况简报，4月公司实现合同销售面积303.8万平方米，同比下降17.89%；实现合同销售金额479.5亿元，同比下降20.31%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】4月公司新增权益计容建面123.3万方，同比增长36.09%；对应权益地价35.22亿元，同比下降57.05%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　销售端回暖速度放缓，全年销售水平有望实现稳健增长：4月公司实现合同销售面积303.8万平方米，同比下降17.89%，环比下降19.65%；20年累计实现合同销售面积1188.6万平方米，同比下降8.20%。4月公司实现合同销售金额479.50亿元，同比下降20.31%，环比下降12.72%，销售均价15783元/方，较上月明显回升；20年累计实现销售金额1858.30亿元，同比下降11.34%。综合来看，4月公司销售回暖速度有所放缓，前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。考虑到市场逐步回暖及公司较强的推售能力，我们认为公司将陆续回追销售进度，全年销售水平有望实现稳健增长。
　　单月拿地回暖，均价保持低位：4月公司于长沙、青岛、西安等地共获10宗开发项目，总体权益比例52.6%，对应全口径计容建面234.40万方，同比提升87.67%，环比提升66.36%；对应全口径地价68.23亿元，同比下降42.53%，环比上升52.35%；拿地均价2856元/方，处近期低位。拿地金额占比销售金额14.23%；拿地面积占比销售面积77.16%，20年累计土地投资面积480.50万平方米，土地投资金额177.08亿元，分别同比下降44.93%及66.60%，20年前4月拿地金额占比销售金额9.53%；拿地面积占比销售面积40.43%，相比去年分别下降15.77pct及26.95pct。4月公司拿地回暖，但年初至今整体来看依然偏谨慎。
　　投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势，前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。随着市场逐步回暖，结合公司较强的推售能力，我们认为公司将陆续回追销售进度，全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到（1）公司估值处于相对低位，（2）公司股息率近4%，相对较高，（3）行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小，融资成本降低，（4）在经济与行业依然存在下行压力的背景下，我们维持对政策稳中偏松的判断，围绕“房住不炒”主基调，需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台，我们看好重点城市的结构性机会。维持公司“推荐“评级，我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS4.00、4.60及5.19元/股，对应PE 6.6、5.7及5.1倍。
　　风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。